פסק-דין חלקי בתיק ת"א 40022-01-10

1.         עניינו של פסק דין חלקי זה במחלוקת שבין התובעים לבין הנתבעת 1 באשר להוצאת חניות ומחסנים מסוימים מן הרכוש המשותף.

2.         הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בנתה בראשון לציון מתחם בניינים ומכרה לתובעים את הדירות באותו מתחם.

            כפי שציינתי, המחלוקת היא באשר לטענת הנתבעת לפיה יש לרשום חלקים מן הרכוש המשותף על שמה ולהוציא אותם מן הרכוש המשותף השייך לכלל התובעים.

3.         ראשית יש לבדוק אם אכן מדובר ב"רכוש משותף".

            סעיף 77ב' בפרק ו'1 לחוק המקרקעין מחיל הוראות חוק מסוימות החלות על בתים משותפים, גם על בתים שאינם רשומים כמשותפים, וביניהם את הוראת סעיף 77א' הכוללת הגדרה למונח "רכוש משותף". הסעיף מציין חלקי מבנה מסוימים, ביניהם גגות וחדרי מדרגות, שיראו כרכוש משותף, והוא כולל גם הגדרה שיורית, לפיה "כל חלקי הבית חוץ מהדירות... המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת הם בגדר רכוש משותף". מכאן שהמחסנים והחניות שבמחלוקת נחשבים מעצם טיבם לחלק מהרכוש המשותף על פי הגדרתו של מונח זה בחוק.

4.         סעיף 6 לחוק המכר קובע הסדר ברור ומפורש לעניין האופן בו מוכר דירה נדרש לנהוג אם ברצונו להוציא חלקים מגדר הרכוש המשותף.

            "תקנון בבית משותף

            (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים;

            (1)        הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

            (2)        שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

            (3)        שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחויבים בקשר אליו;

            (4)        סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;

            (5)        כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3 (א)

            (ב)        מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף".

5.         כפי שניתן להבין מהוראת סעיף 6(א), ההסדר האמור חל גם על בתים שטרם נרשמו כמשותפים אך מיועדים להירשם ככאלה - וזה המקרה הנדון כאן.

6.         לפי ההסדר הקבוע בסעיף 6, על מוכר דירה כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המכר, המבקש להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ליתן לכך ביטוי מפורש וברור במפרט המצורף להסכם המכר או במסמך הנלווה לחוזה המכר.

            תכליתו של סעיף זה הביאה לכך שהפסיקה העניקה לו פירוש דווקני, ואף נאמר כי יש לראות בו "הסדר נורמטיבי קוגנטי" (ראה לענין זה ע"א 8148/06 אליהו נ' שינבורסקי, פורסם בנבו 31.1.08). כאמור החוק מחייב לצרף מפרט או פרטים באותו עניין.

7.         בענייננו נזכר עניין זה בשלושה מקומות שונים:

א) בחוזה המכר בסעיף 13.6 נקבע כי "... מאשר הקונה ומסכים לכך כי החברה תוציא ו/או תצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות משנה אחרות בבניין לפי שיקול דעתה הבלעדי... כמו כן תהיה החברה רשאית להצמיד שטחי חניה ו/או קרקע ו/או מרתף ו/או מחסנים ו/או קירות חיצוניים של הבניין ליחידת משנה לפי שיקול דעת החברה.